למה לפעמים לא כדאי לקנות דירה לפני גיל 30? החישוב שאף אחד לא עושה
"קנה דירה כמה שיותר מוקדם!" זו אולי העצה הפיננסית הכי נפוצה שצעירים שומעים בישראל. ההורים לוחצים, החברים קונים, והתחושה היא שאם לא קניתם דירה עד גיל 30, "פספסתם את הרכבת". אבל מה אם הייתי אומר לכם שבמקרים רבים, לדחות את קניית הדירה ל-5-7 שנים יכול להיות החלטה פיננסית חכמה הרבה יותר? זה לא אומר "לא לקנות דירה לעולם" – זה אומר לקנות אותה בזמן הנכון, כשאתם מוכנים, ולא בגלל לחץ חברתי. בואו נעשה את החישוב שאף אחד לא עושה, ונראה מתי שכירות יכולה להיות בחירה חכמה.
התרחיש: שני חברים, שתי דרכים
בואו נכיר את תומר ויונתן. שניהם בני 25, שניהם עובדים בהייטק עם משכורת התחלתית של 15,000 ש"ח. שניהם רוצים דירה.
תומר: "אני קונה דירה עכשיו!"
תומר מקבל עזרה מההורים (100,000 ש"ח), לוקח משכנתא של 1,200,000 ש"ח, וקונה דירת 2 חדרים בפריפריה ב-1,300,000 ש"ח.
- החזר משכנתא חודשי: כ-5,500 ש"ח (למשך 25 שנה)
- ארנונה, ועד בית, תחזוקה: כ-1,000 ש"ח
- סה"כ הוצאה חודשית: 6,500 ש"ח
יונתן: "אני שוכר ומשקיע את ההפרש"
יונתן שוכר דירה דומה ב-3,500 ש"ח לחודש. הוא לוקח את ה-100,000 ש"ח שההורים נתנו לו (במקום להשתמש בהם כהון עצמי) ומשקיע אותם בקרן סל. בנוסף, הוא משקיע את ההפרש החודשי בין השכירות להוצאות של תומר.
- שכירות חודשית: 3,500 ש"ח
- ההפרש שהוא משקיע: 6,500 - 3,500 = 3,000 ש"ח לחודש
- השקעה ראשונית: 100,000 ש"ח
החישוב: מה קורה אחרי 7 שנים?
תומר (קנה דירה):
- שילם במשכנתא: 7 × 12 × 5,500 = כ-462,000 ש"ח
- יתרת משכנתא שנותרה: כ-1,050,000 ש"ח (שילם בעיקר ריבית בשנים הראשונות)
- הון עצמי בדירה: אם הדירה עלתה ב-20% (ל-1,560,000 ש"ח), הוא צבר כ-510,000 ש"ח הון עצמי (1,560,000 - 1,050,000)
יונתן (שכר והשקיע):
- שילם בשכירות: 7 × 12 × 3,500 = כ-294,000 ש"ח
- השקיע: 100,000 ש"ח בתחילה + 3,000 ש"ח לחודש למשך 7 שנים
- ערך התיק בגיל 32 (7% תשואה): כ-450,000 ש"ח
עכשיו, בגיל 32, יונתן קונה דירה:
- הוא משתמש ב-450,000 ש"ח כהון עצמי (35% מדירה ב-1,300,000 ש"ח)
- המשכנתא שלו: רק 850,000 ש"ח (במקום 1,200,000 ש"ח)
- החזר חודשי: כ-3,700 ש"ח (במקום 5,500 ש"ח)
ההשוואה: מי במצב טוב יותר?
| קריטריון | תומר (קנה בגיל 25) | יונתן (קנה בגיל 32) |
|---|---|---|
| הון עצמי בדירה בגיל 32 | 510,000 ש"ח | 450,000 ש"ח (משקיע) |
| משכנתא נותרת | 1,050,000 ש"ח | 850,000 ש"ח |
| החזר חודשי | 5,500 ש"ח | 3,700 ש"ח |
| גמישות | נמוך (קשור לדירה) | גבוה (יכול לעבור עבודה) |
המסקנה: יונתן במצב דומה מבחינת הון עצמי, אבל עם משכנתא קטנה יותר והחזר חודשי נמוך יותר. בנוסף, הוא נהנה מ-7 שנים של גמישות – יכול היה לעבור עבודה, לנסוע, להתנסות.
מתי שכירות + השקעה עדיפה על קניית דירה?
אתם צעירים ולא בטוחים איפה תתיישבו: אם אתם עשויים לעבור עבודה, לנסוע לחו"ל, או לשנות עיר – שכירות נותנת לכם גמישות.
המשכורת שלכם צפויה לעלות משמעותית: אם אתם בתחילת הקריירה והמשכורת שלכם תכפיל את עצמה ב-5-7 השנים הבאות, עדיף לחכות ולקנות דירה גדולה יותר/טובה יותר מאשר לקנות עכשיו דירה קטנה ולהצטרר.
יש לכם משמעת פיננסית להשקיע את ההפרש: אם אתם יודעים שתבזבזו את הכסף שחוסכים בשכירות, אז קניית דירה היא "חיסכון כפוי" טוב. אבל אם אתם ממושמעים – השקעה יכולה להיות עדיפה.
שוק הנדל"ן מנופח: אם המחירים גבוהים מאוד ביחס להכנסות, לפעמים עדיף לחכות (אבל זה הימור – אף אחד לא יודע מה יקרה עם המחירים).
מתי כן כדאי לקנות מוקדם?
אתם יודעים בוודאות איפה תתיישבו: אם אתם בטוחים שתישארו באזור הזה 10+ שנים.
המשכורת שלכם יציבה: אם אתם לא צפויים לעלות משמעותית בשכר, עדיף לקנות מוקדם.
אין לכם משמעת לחסוך: אם אתם יודעים שתבזבזו כל שקל שלא הולך למשכנתא, דירה היא "קופת חיסכון" טובה.
יש לכם הון עצמי גדול: אם יש לכם 30-40% הון עצמי, המשכנתא קטנה והסיכון נמוך.
הטעות הנפוצה: "דירה תמיד עולה במחיר"
זו אגדה. דירות בדרך כלל עולות במחיר בטווח הארוך, אבל:
- יש תקופות של ירידות (2008, למשל)
- הדירה שלכם עשויה לא לעלות באותו קצב כמו השוק (תלוי במיקום, מצב הדירה)
- עלויות התחזוקה, הארנונה, והריבית "אוכלות" חלק מהעלייה
אל תקנו דירה רק כי "זו השקעה טובה". קנו דירה כי אתם צריכים מקום לגור בו ואתם מוכנים להתחייב ל-20-30 שנה.
רוצים לחשב את העלות האמיתית של קניית דירה מול שכירות? השתמשו במחשבון משכנתא.
שאלות נפוצות
אבל בשכירות אני "זורק כסף"!
לא בדיוק. גם במשכנתא אתם "זורקים" הרבה כסף על ריבית. בשנים הראשונות, רוב התשלום הוא ריבית, לא קרן. השאלה היא מה עושים עם הכסף שחוסכים בשכירות.
מה אם המחירים ימשיכו לעלות?
זה סיכון. אבל אם אתם משקיעים את ההפרש, גם התיק שלכם צומח. זה לא "הכל או כלום".
סיום מגניב
קניית דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. אבל היא לא צריכה להיות החלטה שמונעת מלחץ חברתי או מפחד מ"לפספס את הרכבת". לפעמים, לחכות 5-7 שנים, לשכור, ולהשקיע את ההפרש – זו החלטה חכמה יותר. אתם מגיעים לקנייה עם הון עצמי גדול יותר, משכנתא קטנה יותר, וגמישות רבה יותר. אז בפעם הבאה שמישהו אומר לכם "קנה דירה עכשיו!", עצרו לרגע. עשו את החישוב. שאלו את עצמכם: האם אני קונה כי זה נכון לי, או כי זה מה שכולם עושים? כי בסופו של דבר, הדירה הנכונה היא לא זו שקניתם הכי מוקדם – היא זו שקניתם בזמן הנכון.