קניית דירה מול שכירות: מה באמת משתלם יותר? (חישוב מפורט)
"שכירות זה זריקת כסף לפח!" "קנייה זה השקעה!" באמת? זו אחת השאלות הכי שנויות במחלוקת בפיננסים. כולם חושבים שיש תשובה פשוטה, אבל האמת תלויה במספרים. לפעמים שכירות משתלמת יותר. לפעמים קנייה. זה תלוי במחירי הדירות, בריבית, בשכר דירה, ובמה שאתם עושים עם הכסף. בואו נעשה את החישוב האמיתי.
החישוב המלא: קנייה מול שכירות
התרחיש:
דירה:
- מחיר: 2,000,000 ש״ח
- הון עצמי: 600,000 ש״ח (30%)
- משכנתא: 1,400,000 ש״ח
- ריבית: 4% שנתי
- תקופה: 25 שנים
- שכר דירה חלופי: 5,000 ש״ח לחודש
אפשרות 1: קנייה
עלויות חודשיות:
| פריט | סכום |
|---|---|
| החזר משכנתא | 7,400 ש״ח |
| ארנונה | 600 ש״ח |
| ועד בית | 400 ש״ח |
| ביטוח | 150 ש״ח |
| תחזוקה | 300 ש״ח |
| סה״כ | 8,850 ש״ח |
עלות ראשונית:
- הון עצמי: 600,000 ש״ח
- מס רכישה: 80,000 ש״ח
- עו״ד ושמאי: 20,000 ש״ח
- סה״כ: 700,000 ש״ח
אפשרות 2: שכירות
עלויות חודשיות:
| פריט | סכום |
|---|---|
| שכר דירה | 5,000 ש״ח |
| סה״כ | 5,000 ש״ח |
חיסכון חודשי:
8,850 - 5,000 = 3,850 ש״ח לחודש
השקעה ראשונית:
700,000 ש״ח (במקום לקנות דירה)
💡 חשבו את ההשוואה עם מחשבון קנייה מול שכירות!
התוצאות אחרי 25 שנים
תרחיש 1: קנייה
מה יש לכם:
- דירה ללא משכנתא
- שווי דירה (בהנחת עלייה של 2% שנתי): 3,280,000 ש״ח
כמה שילמתם:
- סה״כ תשלומים: 2,220,000 ש״ח (משכנתא + הוצאות)
- הון עצמי: 700,000 ש״ח
- סה״כ: 2,920,000 ש״ח
רווח נטו:
3,280,000 - 2,920,000 = 360,000 ש״ח
תרחיש 2: שכירות + השקעה
מה עשיתם:
- השקעתם 700,000 ש״ח בתחילה
- חסכתם 3,850 ש״ח לחודש והשקעתם
- תשואה: 7% שנתי
מה יש לכם:
השקעה ראשונית של 700,000 ש״ח בתשואה של 7% למשך 25 שנים:
= 3,800,000 ש״ח
הפקדות חודשיות של 3,850 ש״ח בתשואה של 7% למשך 25 שנים:
= 3,100,000 ש״ח
סה״כ: 6,900,000 ש״ח!
מינוס: שכר דירה ששילמתם: 1,500,000 ש״ח
נטו:
6,900,000 - 1,500,000 = 5,400,000 ש״ח
ההשוואה:
| תרחיש | נכסים אחרי 25 שנים |
|---|---|
| קנייה | 3,280,000 ש״ח |
| שכירות + השקעה | 5,400,000 ש״ח |
| הפרש | +2,120,000 ש״ח לטובת שכירות! |
מסקנה: במקרה הזה, שכירות משתלמת יותר!
💡 דמו את התרחיש שלכם עם מחשבון ריבית דריבית!
אבל רגע! זה תלוי בהנחות
מה קורה אם...
תרחיש A: הדירה עולה מהר יותר (4% שנתי)
קנייה: דירה שווה 5,330,000 ש״ח
שכירות: 5,400,000 ש״ח
הפרש: כמעט שווה!
תרחיש B: התשואה על ההשקעה נמוכה יותר (5%)
קנייה: 3,280,000 ש״ח
שכירות: 3,800,000 ש״ח
הפרש: +520,000 ש״ח לטובת שכירות
תרחיש C: שכר הדירה גבוה יותר (7,000 ש״ח)
קנייה: 3,280,000 ש״ח
שכירות: 3,200,000 ש״ח
הפרש: כמעט שווה!
מתי כדאי לקנות?
5 תנאים שבהם קנייה משתלמת:
1. יחס מחיר לשכירות נמוך
מחיר דירה ÷ שכר דירה שנתי < 20
דוגמה:
דירה: 1,500,000 ש״ח
שכר דירה: 6,000 ש״ח × 12 = 72,000 ש״ח
יחס: 1,500,000 ÷ 72,000 = 20.8
זה גבולי. מתחת ל-20 = כדאי לקנות
💡 חשבו את היחס עם מחשבון יחס מחיר לשכירות!
2. ריבית נמוכה
ריבית < 3% = כדאי לקנות
ריבית 3-5% = תלוי
ריבית > 5% = כדאי לשכור
3. אתם מתכננים להישאר הרבה שנים
פחות מ-5 שנים = שכירות
5-10 שנים = תלוי
יותר מ-10 שנים = קנייה
4. יש לכם הון עצמי מספיק
הון עצמי < 20% = קשה לקנות
הון עצמי 20-30% = אפשרי
הון עצמי > 30% = טוב
5. אתם לא יכולים להשקיע בצורה משמעתית
אם אתם לא משמעתיים בחיסכון → קנייה מכריחה אתכם לחסוך
מתי כדאי לשכור?
5 תנאים שבהם שכירות משתלמת:
1. יחס מחיר לשכירות גבוה
מחיר דירה ÷ שכר דירה שנתי > 25 = כדאי לשכור
2. אתם צעירים וגמישים
רוצים לנוע בין ערים/מדינות = שכירות
3. אתם משקיעים טובים
אם אתם יכולים להשיג 7%+ תשואה = שכירות משתלמת
4. שוק הנדל״ן מנופח
אם מחירי הדירות גבוהים מאוד = כדאי לחכות
5. אין לכם הון עצמי
אין 20% הון עצמי = שכירות (בינתיים)
היתרונות והחסרונות
קנייה:
יתרונות:
✅ ביטחון - הדירה שלכם
✅ חיסכון כפוי - המשכנתא מכריחה אתכם
✅ הגנה מאינפלציה - הדירה עולה עם המחירים
✅ חופש - לעשות שינויים
חסרונות:
❌ חוסר גמישות - קשה לעבור
❌ הון עצמי גדול - 600,000+ ש״ח
❌ הוצאות נוספות - תיקונים, ארנונה, ועד
❌ סיכון - הדירה יכולה לרדת בערך
שכירות:
יתרונות:
✅ גמישות - קל לעבור
✅ פחות הון עצמי - רק פיקדון
✅ פחות אחריות - הבעלים מתקן
✅ אפשר להשקיע את ההפרש
חסרונות:
❌ חוסר ביטחון - הבעלים יכול לפנות
❌ שכר דירה עולה - כל שנה
❌ אין נכס - לא בונים הון
❌ מגבלות - לא אפשר לשנות
דוגמה מעשית: 3 משפחות
משפחה 1: דני ושרה (28)
מצב:
- צעירים, רוצים גמישות
- הון עצמי: 300,000 ש״ח
- משמעתיים בחיסכון
החלטה: שכירות
- שוכרים ב-5,000 ש״ח
- משקיעים 300,000 + 3,000 ש״ח לחודש
- אחרי 10 שנים: 1,200,000 ש״ח
- אז קונים דירה במזומן!
משפחה 2: יוסי ורחל (35)
מצב:
- רוצים יציבות
- הון עצמי: 600,000 ש״ח
- לא משמעתיים בחיסכון
החלטה: קנייה
- קונים דירה
- המשכנתא מכריחה אותם לחסוך
- אחרי 25 שנים: דירה ללא משכנתא
משפחה 3: אבי ומיכל (45)
מצב:
- רוצים ביטחון לפרישה
- הון עצמי: 1,000,000 ש״ח
- יחס מחיר לשכירות: 18
החלטה: קנייה
- יחס נמוך = כדאי לקנות
- קונים דירה עם 50% הון עצמי
- משכנתא קטנה = החזר נמוך
הנוסחה: איך להחליט?
חשבו את "נקודת האיזון":
עלות קנייה חודשית - שכר דירה = X
X × 12 × 25 = סה״כ חיסכון
האם אתם יכולים להשיג תשואה שתכסה את זה?
דוגמה:
עלות קנייה: 8,850 ש״ח
שכר דירה: 5,000 ש״ח
הפרש: 3,850 ש״ח
3,850 × 12 × 25 = 1,155,000 ש״ח
+ הון עצמי: 700,000 ש״ח
סה״כ צריך להשיג: 1,855,000 ש״ח מהשקעה
האם זה אפשרי? כן! בתשואה של 7%
💡 עשו את החישוב עם מחשבון קנייה מול שכירות!
הטעויות הנפוצות
טעות 1: "שכירות זה זריקת כסף"
❌ לא נכון! אם משקיעים את ההפרש, זה יכול להיות משתלם יותר.
✅ פתרון: עשו את החישוב.
טעות 2: "קנייה תמיד משתלמת"
❌ לא נכון! תלוי במחירים, ריבית, ותשואה.
✅ פתרון: השוו מספרים.
טעות 3: לא לקחת בחשבון עלויות נוספות
❌ "המשכנתא 7,000 ש״ח = זה כמו שכר דירה"
✅ פתרון: הוסיפו ארנונה, ועד, תיקונים.
טעות 4: להניח שהדירה תמיד עולה
❌ "הדירה תעלה 5% בשנה"
✅ פתרון: היו שמרנים. הניחו 2-3%.
כלים שיעזרו לכם
מחשבונים חינמיים באתר שלנו:
- 🏠 מחשבון קנייה מול שכירות - ההשוואה המלאה
- 💰 מחשבון משכנתא - כמה תשלמו?
- 📊 מחשבון יחס מחיר לשכירות - האם כדאי לקנות?
- 📈 מחשבון ריבית דריבית - תשואה על השקעה
שאלות נפוצות
מה יחס מחיר לשכירות טוב?
מתחת ל-20 = כדאי לקנות. מעל 25 = כדאי לשכור.
האם תמיד כדאי לקנות?
לא. זה תלוי במחירים, ריבית, ובמה שאתם עושים עם הכסף.
מה אם אני לא משמעתי בחיסכון?
אז קנייה עדיפה - המשכנתא מכריחה אתכם.
כמה זמן צריך להישאר כדי שקנייה תשתלם?
לפחות 5-7 שנים.
סיום
אין תשובה אחת. זה תלוי במספרים שלכם. לפעמים קנייה משתלמת, לפעמים שכירות. המפתח הוא לעשות את החישוב, לא להאמין למיתוסים. השתמשו במחשבונים שלנו, תבדקו את המצב שלכם, ותקבלו החלטה מושכלת.
זכרו: הבחירה הטובה ביותר היא זו שמתאימה לכם - לא מה שאחרים אומרים. 🏠