חישוב עלויות נסתרות ברכישת דירה (המדריך המלא)

"קניתי דירה ב-2.5 מיליון, אבל בסוף שילמתי 3 מיליון." זה מה שחלק מהאנשים אומרים. והם צודקים - יש עלויות נסתרות ברכישת דירה. אבל רגע, מה הן העלויות האלה? אם אתם לא יודעים, אתם עלולים להופתע. בואו נחשב ביחד - כמה באמת עולה לקנות דירה?

למה זה משנה?

מחיר הדירה הוא לא המחיר הסופי. יש עוד הרבה עלויות. אם אתם לא יודעים מה הן, אתם עלולים להופתע - ולא להיות מוכנים.

דוגמה:

מחיר דירה: 2,500,000 ש"ח

אבל יש עוד:
מס רכישה: 87,500 ש"ח
עמלות עורך דין: 20,000 ש"ח
שיפוצים: 100,000 ש"ח
רהיטים: 50,000 ש"ח

סה"כ: 2,757,500 ש"ח
עלויות נוספות: 257,500 ש"ח (10%!)

זה אומר: אם חשבתם שיש לכם 2.5 מיליון, אבל יש לכם רק 2.5 מיליון, אתם לא יכולים לקנות את הדירה!

מה הן העלויות הנסתרות?

1. מס רכישה

מה זה:
מס שצריך לשלם על רכישת דירה.

כמה:

• דירה ראשונה: 0-3.5% (תלוי במחיר)
• דירה שנייה: 5-8%

דוגמה:

מחיר דירה: 2,500,000 ש"ח
מס רכישה (3.5%): 87,500 ש"ח

חישוב:

• עד 1,805,000 ש"ח: 0%
• 1,805,000-2,000,000: 3.5%
• מעל 2,000,000: 5%

2. עמלות עורך דין

מה זה:
עמלות שצריך לשלם לעורך דין לבדיקת המסמכים.

כמה:

• 15,000-30,000 ש"ח

דוגמה:

עורך דין: 20,000 ש"ח

3. עמלות מתווך

מה זה:
עמלות שצריך לשלם למתווך (אם יש).

כמה:

• 1-2% ממחיר הדירה

דוגמה:

מחיר דירה: 2,500,000 ש"ח
עמלת מתווך (1.5%): 37,500 ש"ח

4. שיפוצים

מה זה:
שיפוצים שצריך לעשות בדירה.

כמה:

• 50,000-200,000 ש"ח (תלוי במצב הדירה)

דוגמה:

שיפוצים בסיסיים: 50,000 ש"ח
שיפוצים מלאים: 150,000 ש"ח

5. רהיטים וציוד

מה זה:
רהיטים, מכשירים, וציוד שצריך לקנות.

כמה:

• 30,000-100,000 ש"ח

דוגמה:

רהיטים בסיסיים: 30,000 ש"ח
רהיטים מלאים: 80,000 ש"ח

6. עלויות נוספות

מה זה:

• רישום בטאבו: 1,000-2,000 ש"ח
• ביטוח: 2,000-5,000 ש"ח
• בדיקת מבנה: 3,000-5,000 ש"ח
• בדיקת חשמל: 1,000-2,000 ש"ח

דוגמה:

רישום: 1,500 ש"ח
ביטוח: 3,000 ש"ח
בדיקות: 5,000 ש"ח

סה"כ: 9,500 ש"ח

חישוב מפורט: כמה באמת עולה?

דוגמה: דירה בתל אביב

פריט	סכום
מחיר דירה	2,500,000 ש"ח
עלויות חובה
מס רכישה (3.5%)	87,500 ש"ח
עמלות עורך דין	20,000 ש"ח
עמלות מתווך (1.5%)	37,500 ש"ח
רישום בטאבו	1,500 ש"ח
ביטוח	3,000 ש"ח
בדיקות	5,000 ש"ח
סה"כ עלויות חובה	154,500 ש"ח
עלויות אופציונליות
שיפוצים	100,000 ש"ח
רהיטים	50,000 ש"ח
סה"כ עלויות אופציונליות	150,000 ש"ח
סה"כ כולל	2,804,500 ש"ח

עלויות נוספות: 304,500 ש"ח (12%!)

איך לחשב מראש?

שלב 1: חשבו את מחיר הדירה

מה:
מחיר הדירה שמוסכם עם המוכר.

שלב 2: חשבו את העלויות החובה

מה:

• מס רכישה
• עמלות עורך דין
• עמלות מתווך
• רישום
• ביטוח
• בדיקות

חישוב:

עלויות חובה = מס רכישה + עמלות + רישום + ביטוח + בדיקות

שלב 3: חשבו את העלויות האופציונליות

מה:

• שיפוצים
• רהיטים

חישוב:

עלויות אופציונליות = שיפוצים + רהיטים

שלב 4: חשבו את הסה"כ

חישוב:

סה"כ = מחיר דירה + עלויות חובה + עלויות אופציונליות

טבלת השוואה: כמה זה עולה?

מחיר דירה	עלויות חובה	עלויות אופציונליות	סה"כ	אחוז
1,500,000 ש"ח	60,000 ש"ח	80,000 ש"ח	1,640,000 ש"ח	9%
2,000,000 ש"ח	100,000 ש"ח	100,000 ש"ח	2,200,000 ש"ח	10%
2,500,000 ש"ח	155,000 ש"ח	150,000 ש"ח	2,805,000 ש"ח	12%
3,000,000 ש"ח	210,000 ש"ח	200,000 ש"ח	3,410,000 ש"ח	14%

המסקנה: ככל שהדירה יקרה יותר, העלויות הנוספות גבוהות יותר (באחוזים).

הטעויות הנפוצות

טעות 1: לא לחשב עלויות מראש

❌ "אני חושב שיש לי מספיק כסף"

✅ האמת: צריך לחשב מראש. העלויות הנוספות יכולות להיות 10-15%.

טעות 2: לא לקחת בחשבון שיפוצים

❌ "הדירה במצב טוב, לא צריך שיפוצים"

✅ האמת: תמיד יש משהו לתקן. תקציבו לפחות 50,000 ש"ח.

טעות 3: לא לקחת בחשבון מס רכישה

❌ "אני לא צריך לשלם מס רכישה"

✅ האמת: רוב האנשים צריכים. תחשבו כמה זה.

טעות 4: לא לקחת בחשבון רהיטים

❌ "אני אעבור עם הרהיטים הישנים"

✅ האמת: לפעמים צריך רהיטים חדשים. תקציבו משהו.

שאלות נפוצות

כמה זה עולה בסך הכל?
כ-10-15% ממחיר הדירה. אבל זה תלוי במחיר ובמצב הדירה.

מה העלויות החובה?
מס רכישה, עמלות עורך דין, רישום, ביטוח, בדיקות.

מה העלויות האופציונליות?
שיפוצים, רהיטים.

איך לחשב מס רכישה?
תלוי במחיר הדירה. עד 1.8 מיליון: 0%, מעל: 3.5-5%.

מה אם אין לי כסף לעלויות?
תחסכו מראש. או תקנו דירה זולה יותר.

סיום מגניב

רכישת דירה זה לא רק מחיר הדירה. יש עוד הרבה עלויות. אם אתם לא יודעים מה הן, אתם עלולים להופתע - ולא להיות מוכנים.

החדשות הטובות: אם אתם מחשבים מראש, יודעים מה העלויות, ומתכננים נכון, אתם יכולים לקנות דירה - בלי הפתעות.

קריאה לפעולה: תחשבו: מה מחיר הדירה? מה העלויות החובה? מה העלויות האופציונליות? כמה צריך בסך הכל? תדעו לפני שאתם קונים.