קנייה מול שכירות: מה באמת משתלם יותר? (חישוב מפורט)

"אני זורק כסף לפח בשכירות." זה מה שרוב האנשים אומרים. והם צודקים - כל חודש אתם משלמים 8,000 ש"ח למישהו אחר, במקום לבנות לעצמכם נכס. אבל רגע, האם קנייה באמת תמיד משתלמת יותר? התשובה: לא תמיד. זה תלוי במחיר הדירה, בריבית, במיקום, ובכמה זמן אתם מתכננים להישאר. בואו נחשב ביחד - עם מספרים אמיתיים - מה באמת משתלם לכם.

למה זה משנה?

ההחלטה בין קנייה לשכירות היא אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות בחיים. טעות כאן יכולה לעלות לכם מאות אלפי שקלים. הנה דוגמה קונקרטית:

דוגמה: משפחה בתל אביב

	קנייה	שכירות
מחיר דירה	2,500,000 ש"ח	-
מקדמה (20%)	500,000 ש"ח	-
משכנתא (80%)	2,000,000 ש"ח	-
תשלום חודשי	12,000 ש"ח	8,000 ש"ח
עלויות נוספות	1,500 ש"ח (ארנונה, ועד בית, ביטוח)	-
סה"כ חודשי	13,500 ש"ח	8,000 ש"ח
הפרש חודשי	-	5,500 ש"ח

השאלה: מה קורה עם 5,500 ש"ח האלה אם תשכרו במקום לקנות?

אם תשקיעו את ההפרש (5,500 ש"ח לחודש) בהשקעה עם תשואה של 6% שנתי, אחרי 20 שנה תצברו 2.4 מיליון ש"ח. בינתיים, הדירה עלתה בערך ב-3% שנתי, אז היא שווה 4.5 מיליון ש"ח (אבל אתם עדיין חייבים 1.2 מיליון למשכנתא).

התוצאה: זה מסובך. בואו נפרק את זה.

איך לחשב מה משתלם לכם?

שלב 1: חישוב עלות הקנייה

מה צריך לחשב:

א. עלויות ראשוניות:

מקדמה: 20-30% ממחיר הדירה
עמלות עורך דין: 15,000-30,000 ש"ח
מס רכישה: 0-8% (תלוי במחיר)
שיפוצים: 50,000-200,000 ש"ח
רהיטים: 30,000-100,000 ש"ח

דוגמה:

מחיר דירה: 2,500,000 ש"ח
מקדמה (20%): 500,000 ש"ח
עמלות עורך דין: 20,000 ש"ח
מס רכישה (3.5%): 87,500 ש"ח
שיפוצים: 100,000 ש"ח
רהיטים: 50,000 ש"ח

סה"כ השקעה ראשונית: 757,500 ש"ח

ב. עלויות חודשיות:

תשלום משכנתא: תלוי בריבית ובתקופה
ארנונה: 500-1,500 ש"ח
ועד בית: 300-800 ש"ח
ביטוח: 200-500 ש"ח
תחזוקה: 500-1,000 ש"ח (ממוצע)
מס רכוש: 0-500 ש"ח

דוגמה:

משכנתא (2,000,000 ש"ח, 25 שנה, 4%): 10,500 ש"ח
ארנונה: 1,000 ש"ח
ועד בית: 500 ש"ח
ביטוח: 300 ש"ח
תחזוקה: 800 ש"ח

סה"כ חודשי: 13,100 ש"ח

שלב 2: חישוב עלות השכירות

מה צריך לחשב:

א. עלויות ראשוניות:

עמלת מתווך: 0-1 חודש שכירות
ערבות בנקאית: 0-2 חודשי שכירות
רהיטים (אם צריך): 0-50,000 ש"ח

דוגמה:

עמלת מתווך (1 חודש): 8,000 ש"ח
ערבות בנקאית (2 חודשים): 16,000 ש"ח
רהיטים: 20,000 ש"ח

סה"כ השקעה ראשונית: 44,000 ש"ח

ב. עלויות חודשיות:

שכר דירה: תלוי במיקום
ארנונה: 0-500 ש"ח (תלוי בהסכם)
ביטוח תוכן: 100-300 ש"ח

דוגמה:

שכר דירה: 8,000 ש"ח
ארנונה: 200 ש"ח
ביטוח תוכן: 150 ש"ח

סה"כ חודשי: 8,350 ש"ח

שלב 3: השוואה לאורך זמן

החישוב המסובך:

בואו נשווה תרחיש של 10 שנים:

שנה	קנייה	שכירות
השקעה ראשונית	757,500 ש"ח	44,000 ש"ח
עלות חודשית	13,100 ש"ח	8,350 ש"ח
הפרש חודשי	-	4,750 ש"ח
עליית מחיר דירה (3% שנתי)	+75,000 ש"ח	-
תשואה על השקעה (6% שנתי)	-	+34,200 ש"ח

אחרי 10 שנים:

קנייה:

שווי דירה: 3,375,000 ש"ח
יתרת משכנתא: 1,350,000 ש"ח
הון עצמי: 2,025,000 ש"ח
הוצאות כוללות: 757,500 + (13,100 × 120) = 2,329,500 ש"ח

שכירות + השקעה:

השקעה ראשונית: 44,000 ש"ח
הוצאות שכירות: 8,350 × 120 = 1,002,000 ש"ח
השקעה חודשית: 4,750 × 120 = 570,000 ש"ח
ערך תיק השקעות (6% שנתי): 780,000 ש"ח
הוצאות כוללות: 44,000 + 1,002,000 + 570,000 = 1,616,000 ש"ח

התוצאה: אחרי 10 שנים, בקנייה יש לכם 2,025,000 ש"ח בהון עצמי, אבל הוצאתם 2,329,500 ש"ח. בשכירות + השקעה יש לכם 780,000 ש"ח, אבל הוצאתם רק 1,616,000 ש"ח.

אבל רגע: זה לא כל הסיפור. אחרי 25 שנה, בקנייה המשכנתא נגמרת ואתם בעלי דירה. בשכירות, אתם עדיין משלמים שכר דירה.

מתי קנייה משתלמת יותר?

1. אתם מתכננים להישאר 7+ שנים

עלויות הקנייה מתחלקות על פני שנים רבות
יש זמן לעליית ערך הדירה
המשכנתא נפרעת וההון העצמי גדל

2. יש לכם מקדמה של 20%+

פחות ריבית על המשכנתא
תשלום חודשי נמוך יותר
פחות סיכון פיננסי

3. המחיר סביר יחסית לשכירות

כלל אצבע: אם מחיר הדירה ÷ 200 = פחות או שווה לשכר דירה חודשי, זה סביר.

דוגמה:

דירה: 2,000,000 ש"ח
2,000,000 ÷ 200 = 10,000 ש"ח
שכר דירה דומה: 8,000 ש"ח
→ המחיר סביר, קנייה יכולה להיות משתלמת

4. אתם רוצים יציבות

לא תלויים בבעל הבית
לא תצטרכו לעבור דירה
ביטחון לילדים

מתי שכירות משתלמת יותר?

1. אתם לא בטוחים כמה זמן תישארו

עבודה שעלולה להעביר אתכם
מעבר עיר צפוי
עדיין לא בטוחים איפה רוצים לחיות

2. אין לכם מקדמה מספקת

פחות מ-20% מקדמה = ריבית גבוהה
תשלום חודשי גבוה מאוד
סיכון פיננסי גדול

3. המחיר גבוה מדי יחסית לשכירות

דוגמה:

דירה: 3,500,000 ש"ח
3,500,000 ÷ 200 = 17,500 ש"ח
שכר דירה דומה: 10,000 ש"ח
→ המחיר גבוה מדי, שכירות משתלמת יותר

4. אתם יכולים להשקיע את ההפרש

אם ההפרש בין שכירות לקנייה גדול
ואתם משקיעים את ההפרש נכון
זה יכול להיות משתלם יותר

הטעויות הנפוצות

טעות 1: "שכירות = זריקת כסף"

❌ "אני זורק 8,000 ש"ח לחודש"

✅ האמת: אם ההפרש בין שכירות לקנייה גדול, ואתם משקיעים את ההפרש, זה לא בהכרח זריקת כסף. לפעמים זה אפילו משתלם יותר.

טעות 2: "קנייה תמיד משתלמת"

❌ "דירה זה נכס, תמיד עולה"

✅ האמת: דירות לא תמיד עולות. יש תקופות של ירידות מחירים. וגם אם הן עולות, זה לא אומר שקנייה משתלמת יותר משכירות + השקעה.

טעות 3: לא מחשבים עלויות נסתרות

❌ "תשלום משכנתא = עלות הדירה"

✅ האמת: יש עוד הרבה עלויות: ארנונה, ועד בית, ביטוח, תחזוקה, מס רכוש, עמלות, שיפוצים. זה יכול להוסיף 2,000-3,000 ש"ח לחודש.

טעות 4: לא לוקחים בחשבון את ההזדמנות

❌ "אני קונה דירה, זה בטוח"

✅ האמת: אם אתם קונים דירה, אתם "משקיעים" את כל הכסף בנכס אחד. אם אתם שוכרים ומשקיעים, אתם מפוזרים יותר. זה יכול להיות פחות סיכון.

שאלות נפוצות

מתי כדאי לקנות דירה?
אם יש לכם מקדמה של 20%+, אתם מתכננים להישאר 7+ שנים, והמחיר סביר יחסית לשכירות.

מתי כדאי לשכור?
אם אתם לא בטוחים כמה זמן תישארו, אין לכם מקדמה מספקת, או שהמחיר גבוה מדי יחסית לשכירות.

כמה צריך מקדמה?
לפחות 20%. 30% זה אפילו יותר טוב - תשלמו פחות ריבית.

מה ההבדל בין ריבית 3% ל-5%?
ענק! על משכנתא של 2 מיליון ש"ח:

ריבית 3%: 9,500 ש"ח לחודש
ריבית 5%: 11,700 ש"ח לחודש
הפרש: 2,200 ש"ח לחודש = 26,400 ש"ח בשנה!

האם כדאי לקנות דירה להשקעה?
זה נושא מורכב. תלוי במחיר, בשכר דירה שאפשר לקבל, ובאלטרנטיבות השקעה אחרות. בדרך כלל, אם התשואה השנתית (שכר דירה × 12 ÷ מחיר דירה) היא פחות מ-4%, זה לא משתלם.

מה עם מס רכישה?
מס רכישה הוא 0-8% ממחיר הדירה, תלוי במחיר. על דירה של 2.5 מיליון, זה יכול להיות 87,500 ש"ח. זה חלק מהעלות הראשונית שצריך לקחת בחשבון.

סיום מגניב

ההחלטה בין קנייה לשכירות היא לא פשוטה. אין תשובה אחת נכונה לכולם. זה תלוי במצב שלכם, בתכנונים שלכם, ובמספרים הקונקרטיים.

הכלל החשוב ביותר: תחשבו. אל תקנו דירה כי "כך צריך" או כי "שכירות זה זריקת כסף". תחשבו את המספרים. תשוו. תבדקו מה משתלם לכם.

החדשות הטובות: יש לכם כלים. יש מחשבונים. יש יועצים. תשתמשו בהם. ההחלטה הזו יכולה לעלות או לחסוך לכם מאות אלפי שקלים. זה שווה את הזמן.

קריאה לפעולה: תשבו עם מחשבון (או עם מחשבון קנייה מול שכירות). תכניסו את המספרים שלכם. תשוו. תגיעו להחלטה מושכלת.