מדריך למשקיעים: האם כדאי להשקיע בנדל"ן להשכרה? (חישוב מפורט)

"אני רוצה להשקיע בנדל"ן, אבל אני לא יודע אם זה משתלם." זה מה שרוב המשקיעים אומרים. והם צודקים - השקעה בנדל"ן להשכרה זה לא פשוט. אבל רגע, איך יודעים אם זה משתלם? זה תלוי במחיר הדירה, בשכר דירה שאפשר לקבל, בעלויות, ובתשואה. בואו נחשב ביחד - האם כדאי להשקיע בנדל"ן להשכרה?

למה זה משנה?

השקעה בנדל"ן להשכרה יכולה להיות השקעה טובה - או רעה. אם תבחרו נכון, תקבלו תשואה טובה. אם תבחרו לא נכון, תאבדו כסף.

דוגמה:

דירה להשקעה: 2,000,000 ש"ח
שכר דירה: 6,000 ש"ח לחודש

תשואה שנתית: (6,000 × 12) ÷ 2,000,000 = 3.6%

אבל עם עלויות:
שכר דירה: 72,000 ש"ח
ארנונה: -12,000 ש"ח
ועד בית: -6,000 ש"ח
ביטוח: -3,000 ש"ח
תחזוקה: -5,000 ש"ח

נטו: 46,000 ש"ח
תשואה: 2.3%

זה אומר: אם התשואה היא רק 2.3%, זה לא משתלם. עדיף להשקיע במקום אחר.

איך לחשב אם זה משתלם?

כלל אצבע: תשואה שנתית של לפחות 4-5%

החישוב:

תשואה שנתית = (שכר דירה × 12 - עלויות) ÷ מחיר דירה

דוגמה טובה:

דירה: 1,500,000 ש"ח
שכר דירה: 7,000 ש"ח

שכר דירה שנתי: 84,000 ש"ח
עלויות: 20,000 ש"ח
נטו: 64,000 ש"ח

תשואה: 64,000 ÷ 1,500,000 = 4.3% ✅

דוגמה רעה:

דירה: 3,000,000 ש"ח
שכר דירה: 8,000 ש"ח

שכר דירה שנתי: 96,000 ש"ח
עלויות: 25,000 ש"ח
נטו: 71,000 ש"ח

תשואה: 71,000 ÷ 3,000,000 = 2.4% ❌

מה צריך לחשב?

1. הכנסות

מה לכלול:

שכר דירה חודשי
הכפלה ל-12 חודשים
פחות: חודשים ריקים (10-15%)

דוגמה:

שכר דירה: 7,000 ש"ח
חודשים ריקים: 10%

הכנסה שנתית: 7,000 × 12 × 0.9 = 75,600 ש"ח

2. הוצאות

מה לכלול:

ארנונה: 1,000-1,500 ש"ח לחודש
ועד בית: 300-800 ש"ח לחודש
ביטוח: 200-500 ש"ח לחודש
תחזוקה: 500-1,000 ש"ח לחודש (ממוצע)
ניהול (אם יש): 5-10% מהשכר
ריקון: 10-15% מהשכר

דוגמה:

ארנונה: 12,000 ש"ח
ועד בית: 6,000 ש"ח
ביטוח: 3,000 ש"ח
תחזוקה: 6,000 ש"ח
ניהול: 5,000 ש"ח
ריקון: 8,000 ש"ח

סה"כ: 40,000 ש"ח

3. תשואה

החישוב:

תשואה = (הכנסות - הוצאות) ÷ מחיר דירה

דוגמה:

הכנסות: 75,600 ש"ח
הוצאות: 40,000 ש"ח
נטו: 35,600 ש"ח
מחיר דירה: 1,500,000 ש"ח

תשואה: 35,600 ÷ 1,500,000 = 2.4%

אבל: זה לא כולל עליית ערך הדירה!

מה עם עליית ערך?

דוגמה:

דירה: 1,500,000 ש"ח
עליית ערך: 3% שנתי

אחרי 10 שנים: 1,500,000 × 1.03^10 = 2,015,000 ש"ח
עליית ערך: 515,000 ש"ח

תשואה כוללת:
תשואה שכירות: 2.4%
עליית ערך: 3%
סה"כ: 5.4% ✅

זה אומר: אם יש עליית ערך, התשואה כוללת טובה יותר.

מתי זה משתלם?

1. תשואה שנתית של לפחות 4-5%

למה:

זה יותר מתשואה על פיקדון (2-3%)
זה פחות מסוכן ממניות (אבל גם פחות תשואה)

דוגמה:

תשואה: 4.5% ✅
זה טוב יותר מפיקדון (2%)

2. מיקום טוב

למה:

מיקום טוב = שכר דירה גבוה יותר
מיקום טוב = פחות חודשים ריקים
מיקום טוב = עליית ערך

דוגמה:

דירה בתל אביב: תשואה 3%, אבל עליית ערך 5%
דירה בפריפריה: תשואה 5%, אבל עליית ערך 2%

תל אביב: 8% כולל ✅

3. יש לכם כסף להשקעה

למה:

נדל"ן דורש השקעה גדולה
צריך מקדמה
צריך כסף לעלויות

מתי זה לא משתלם?

1. תשואה נמוכה מדי

דוגמה:

תשואה: 2% ❌
זה פחות מפיקדון (2.5%)

2. מיקום רע

למה:

מיקום רע = שכר דירה נמוך
מיקום רע = הרבה חודשים ריקים
מיקום רע = אין עליית ערך

3. אין לכם כסף להשקעה

למה:

נדל"ן דורש השקעה גדולה
אם אין לכם כסף, זה מסוכן

טבלת השוואה: נדל"ן מול השקעות אחרות

השקעה	תשואה	סיכון	נזילות	קושי
נדל"ן להשכרה	4-6%	בינוני	נמוכה	גבוה
מניות	7-10%	גבוה	גבוהה	בינוני
אג"ח	3-5%	נמוך	גבוהה	נמוך
פיקדון	2-3%	נמוך מאוד	גבוהה	נמוך

הטעויות הנפוצות

טעות 1: לא לחשב עלויות

❌ "שכר דירה 7,000 ש"ח, תשואה מעולה!"

✅ האמת: צריך לחשב עלויות. אחרי עלויות, התשואה יכולה להיות נמוכה.

טעות 2: לא לקחת בחשבון חודשים ריקים

❌ "הדירה תמיד תשוכר"

✅ האמת: יש חודשים ריקים. צריך לקחת בחשבון 10-15%.

טעות 3: לא לחשב תשואה כוללת

❌ "תשואה 2% זה לא טוב"

✅ האמת: צריך לחשב גם עליית ערך. התשואה כוללת יכולה להיות טובה.

טעות 4: לא לבדוק מיקום

❌ "אני קונה דירה זולה"

✅ האמת: מיקום חשוב יותר ממחיר. דירה זולה במיקום רע = השקעה רעה.

שאלות נפוצות

כמה תשואה צריך?
לפחות 4-5% שנתי. אבל זה תלוי גם בעליית ערך.

מה עם משכנתא?
אם יש לכם משכנתא, התשואה קטנה יותר (כי יש ריבית). אבל עדיין יכול להיות משתלם.

מה עם מיסים?
יש מס על שכר דירה (17-25%). צריך לקחת בחשבון.

כמה זמן צריך להשקיע?
נדל"ן זה לטווח ארוך (10+ שנים). לא להשקעה קצרה.

מה אם הדירה לא נשכרת?
זה סיכון. צריך להיות מוכנים לחודשים ריקים.

סיום מגניב

השקעה בנדל"ן להשכרה יכולה להיות השקעה טובה - או רעה. זה תלוי במספרים. אם התשואה טובה, המיקום טוב, ויש לכם כסף, זה יכול להיות השקעה מעולה.

החדשות הטובות: זה אפשרי. אם אתם מחשבים נכון, בוחרים נכון, ומנהלים נכון, אתם יכולים לקבל תשואה טובה.

קריאה לפעולה: תחשבו: מה התשואה? מה המיקום? מה העלויות? האם זה משתלם? תגיעו להחלטה מושכלת.