איך להשתמש במחשבון תמהיל כדי לבדוק הצעות מהבנקים? (מדריך מפורט)

קיבלתם 3 הצעות משכנתא מבנקים שונים. כל אחת עם תמהיל שונה: ריבית קבועה, משתנה, פריים. איך תדעו איזו הכי טובה? רוב האנשים מסתכלים רק על התשלום החודשי הראשוני, אבל זה מטעה. עם מחשבון תמהיל, אתם יכולים להשוות הצעות ולראות את העלות האמיתית לאורך זמן. בואו נראה איך לעשות את זה.

מה זה תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא = שילוב של מסלולי משכנתא שונים

למה לא לקחת מסלול אחד?

מפזר סיכונים
ממזער עלויות
מתאים לצרכים שלכם

דוגמה:

משכנתא: 1,000,000 ש״ח
תמהיל:
- 50% ריבית קבועה (5%)
- 30% ריבית משתנה (4%)
- 20% פריים (3.5%)

תוצאה:

לא כל המשכנתא תלויה בריבית אחת
חיסכון אם ריבית אחת עולה

💡 חשבו תמהיל עם מחשבון תמהיל משכנתא!

סוגי מסלולים בתמהיל

1. ריבית קבועה

מאפיינים:

ריבית לא משתנה
תשלום חודשי קבוע
יקר יותר בהתחלה

יתרונות:

✅ בטוח (לא מושפע מעליית ריבית)
✅ צפוי

חסרונות:

❌ יקר יותר
❌ קנס יציאה גבוה

מתאים:

40-60% מהתמהיל
למי שרוצה בטחון

2. ריבית משתנה (כל 5 שנים)

מאפיינים:

ריבית משתנה כל 5 שנים
תשלום חודשי משתנה
זול יותר בהתחלה

יתרונות:

✅ זול יותר בהתחלה
✅ גמיש יותר

חסרונות:

❌ סיכון (ריבית יכולה לעלות)
❌ לא צפוי

מתאים:

20-30% מהתמהיל
למי שמוכן לקחת סיכון

3. פריים (ריבית משתנה כל חודש)

מאפיינים:

ריבית משתנה כל חודש (פריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%)
זול מאוד כשריבית נמוכה
יקר מאוד כשריבית גבוהה

יתרונות:

✅ זול כשריבית נמוכה
✅ אין קנס יציאה

חסרונות:

❌ סיכון גבוה (ריבית יכולה לעלות)
❌ לא צפוי

מתאים:

10-30% מהתמהיל
למי שיכול להתמודד עם תנודות

חוק:

מקסימום 33.3% מהמשכנתא (חוק בנק ישראל)

4. ריבית קבועה צמודה למדד

מאפיינים:

ריבית קבועה
קרן צמודה למדד (עולה עם אינפלציה)
תשלום חודשי עולה

יתרונות:

✅ בטוח מבחינת ריבית

חסרונות:

❌ תשלום עולה עם אינפלציה
❌ קנס יציאה גבוה

מתאים:

0-20% מהתמהיל
רק אם אין ברירה

איך להשתמש במחשבון תמהיל?

5 שלבים:

שלב 1: אספו נתונים מההצעות

מה לאסוף:

סכום המשכנתא
תקופה (שנים)
חלוקה למסלולים (אחוזים)
ריבית לכל מסלול
קנס יציאה (אם יש)

דוגמה:

בנק A:
- סכום: 1,000,000 ש״ח
- תקופה: 20 שנה
- תמהיל: 50% קבועה (4.5%), 30% משתנה (3.5%), 20% פריים (3%)

בנק B:
- סכום: 1,000,000 ש״ח
- תקופה: 20 שנה
- תמהיל: 60% קבועה (4.8%), 20% משתנה (3.8%), 20% פריים (3.2%)

שלב 2: הזינו נתונים למחשבון

מה להזין:

סכום כולל
תקופה
אחוזים לכל מסלול
ריבית לכל מסלול
אינפלציה צפויה (2-3%)
שינוי ריבית צפוי (למשתנה/פריים)

איפה למצוא:

מחשבון תמהיל משכנתא

שלב 3: חשבו עלות כוללת

מה לראות:

תשלום חודשי (התחלתי)
תשלום חודשי (ממוצע לאורך זמן)
סה״כ ריבית
עלות כוללת (קרן + ריבית)

דוגמה:

הצעה	תשלום חודשי (התחלה)	תשלום חודשי (ממוצע)	סה״כ ריבית	עלות כוללת
בנק A	5,800 ש״ח	6,200 ש״ח	480,000 ש״ח	1,480,000 ש״ח
בנק B	5,950 ש״ח	6,400 ש״ח	520,000 ש״ח	1,520,000 ש״ח

תובנה:

בנק A זול יותר ב-40,000 ש״ח!

שלב 4: דמו תרחישים (מה אם ריבית עולה?)

שנו משתנים:

עליית ריבית פריים (למשל, 2% יותר)
עליית ריבית משתנה (למשל, 1% יותר)
אינפלציה (למשל, 4% במקום 2%)

דוגמה:

תרחיש	בנק A (תשלום חודשי)	בנק B (תשלום חודשי)	בנק A (סה״כ ריבית)	בנק B (סה״כ ריבית)
ריבית עולה 2%	6,800 ש״ח	6,900 ש״ח	580,000 ש״ח	600,000 ש״ח
ריבית עולה 3%	7,100 ש״ח	7,200 ש״ח	630,000 ש״ח	650,000 ש״ח

תובנה:

בנק A עדיין זול יותר, גם אם ריבית עולה

שלב 5: בחרו הצעה

קריטריונים:

עלות כוללת נמוכה ביותר
תשלום חודשי שמתאים להכנסה (מקסימום 30% מההכנסה)
סיכון נמוך (יותר קבועה = פחות סיכון)

דוגמה:

בנק A:
- עלות כוללת: 1,480,000 ש״ח (זול יותר)
- תשלום חודשי: 5,800 ש״ח (29% מהכנסה של 20,000 ש״ח)
- סיכון: בינוני (50% קבועה)

בנק B:
- עלות כוללת: 1,520,000 ש״ח
- תשלום חודשי: 5,950 ש״ח (30% מהכנסה)
- סיכון: נמוך יותר (60% קבועה)

החלטה: בנק A (זול יותר, תשלום חודשי מתאים)

דוגמאות מעשיות

דוגמה 1: זוג צעיר, משכנתא 800,000 ש״ח

הצעות:

בנק	תמהיל	תשלום חודשי	סה״כ ריבית
A	50% קבועה (4.5%), 30% משתנה (3.5%), 20% פריים (3%)	4,640 ש״ח	384,000 ש״ח
B	70% קבועה (4.8%), 20% משתנה (3.8%), 10% פריים (3.2%)	4,820 ש״ח	416,000 ש״ח

תרחיש: ריבית עולה 2%

בנק	תשלום חודשי חדש	סה״כ ריבית חדש
A	5,100 ש״ח	464,000 ש״ח
B	5,150 ש״ח	472,000 ש״ח

החלטה:

בנק A: זול יותר, גם אם ריבית עולה

דוגמה 2: משפחה, משכנתא 1,200,000 ש״ח

הצעות:

בנק	תמהיל	תשלום חודשי	סה״כ ריבית
A	60% קבועה (4.7%), 20% משתנה (3.7%), 20% פריים (3.1%)	6,900 ש״ח	576,000 ש״ח
B	40% קבועה (4.4%), 40% משתנה (3.6%), 20% פריים (3%)	6,750 ש״ח	540,000 ש״ח

תרחיש: ריבית עולה 2%

בנק	תשלום חודשי חדש	סה״כ ריבית חדש
A	7,400 ש״ח	656,000 ש״ח
B	7,500 ש״ח	660,000 ש״ח

החלטה:

בנק B: זול יותר בהתחלה, אבל סיכון גבוה יותר
→ לבחור בנק A (יותר בטחון עם 60% קבועה)

איך לבנות תמהיל טוב?

5 טיפים:

1. יותר קבועה (40-60%)

בטחון: ריבית לא תעלה
מתאים: למי שרוצה שקט

2. משתנה מוגבלת (20-30%)

חיסכון: זול יותר בהתחלה
מתאים: אם יש לכם גמישות

3. פריים מינימלי (10-20%)

חיסכון: זול כשריבית נמוכה
סיכון: עולה כשריבית גבוהה

4. התאימו להכנסה

תשלום חודשי: מקסימום 30% מההכנסה

5. התמקחו על ריבית

הפרש של 0.5% = 50,000 ש״ח!

💡 תכננו תמהיל עם מחשבון משכנתא!

הטעויות הנפוצות

טעות 1: להסתכל רק על תשלום חודשי

❌ "תשלום חודשי נמוך = טוב"

✅ פתרון: חשבו עלות כוללת. תשלום נמוך = ריבית גבוהה יותר.

טעות 2: יותר מדי פריים

❌ "פריים זול, אקח 50%"

✅ פתרון: מקסימום 20-30%. סיכון גבוה!

טעות 3: לא לדמות תרחישים

❌ "ריבית לא תעלה"

✅ פתרון: דמו עליית ריבית. זה קורה!

טעות 4: לא להשוות הצעות

❌ "אני לוקח את הראשון"

✅ פתרון: השוו 3-4 הצעות. הפרש = עשרות אלפים.

כלים שיעזרו לכם

מחשבונים חינמיים באתר שלנו:

🏠 מחשבון תמהיל משכנתא - השוואת תמהילים
📊 מחשבון משכנתא - עלות כוללת
📈 מחשבון ריבית - כמה ריבית?
💰 מחשבון תקציב משפחתי - כמה אפשר לשלם?

שאלות נפוצות

מה זה תמהיל משכנתא?
שילוב של מסלולי משכנתא (קבועה, משתנה, פריים).

איזה תמהיל הכי טוב?
40-60% קבועה, 20-30% משתנה, 10-20% פריים.

איך להשוות הצעות?
חשבו עלות כוללת, תשלום חודשי, ודמו עליית ריבית.

כמה פריים מותר?
מקסימום 33.3% (חוק בנק ישראל).

סיום

תמהיל משכנתא הוא החלטה של מאות אלפי שקלים. רוב האנשים לא משווים הצעות ולא דמים תרחישים. אבל עם מחשבון תמהיל, אתם יכולים לראות את העלות האמיתית ולבחור את ההצעה הכי טובה.

אז לפני שתחתמו: אספו 3-4 הצעות, הזינו למחשבון, דמו עליית ריבית, ובחרו תמהיל עם יותר קבועה. הכסף שלכם שווה את זה. 🏠💰